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【案例赏析】

2018年7月，张某和彭某在中介公司与李某签订房屋买卖合同，约定李某将***的一套房屋出售给张某和彭某。双方约定房屋总价115万元，最晚过户时间为2018年11月15日。合同签订当天，张某和彭某分别交了1万元定金并在随后几个月内陆续支付了59万元的房款。然而，由于李某涉诉，该房屋于2018年10月18日被法院查封。张某、彭某向法院提起诉讼，要求李某继续履行双方签订的房屋买卖合同，受领剩余房款，配合办理过户手续，并支付违约金23万元。

李某、张某、彭某签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。然而，2018年10月18日，由于李某涉诉，该房屋被法院查封。张某和彭某对法院的执行提出异议，但被驳回。涉案房屋买卖合同无法实际履行。张某和彭某在本案中要求解除房屋买卖合同，让李某返还购房款，应予以支持。

本案中，因李某涉诉，涉案房屋被法院查封，合同无法履行。因此，李某是违约方。张某、彭某有权要求李某承担相应的违约责任。考虑到本案的实际情况以及张某、彭某造成的损失，法院酌定违约金为10万元。

经房屋买卖纠纷律师调解，张某、彭某同意解除双方与李某签订的房屋买卖合同，李某退还张某、彭某已支付的房款60万元，并承担违约金10万元。

法律依据：

《民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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武汉雷兵律师为九鼎品牌精英律师，具有法官、检察官、公证员等法律职业资格，是中华全国律师协会、武汉律师协会会员。为客户提供商事性、专业性的法律服务。工作理念是：诚信为本，信赖之道；专业负责，立业之根。

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