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广州档口房产租赁合同纠纷律师；解除合同租赁押金一定要退吗 

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广东省佛山市顺德区人民法院 
民 事 判 决 书 
（2015）佛顺法龙民初字第969号 
原告陈晚霞。 
委托代理人梁立云，广东法行律师事务所律师。 
被告邓永汉。 
原告陈晚霞诉被告邓永汉租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员罗洋适用简易程序独任审判，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告陈晚霞及其委托代理人梁立云、被告邓永汉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 
原告诉称，2014年7月20日，原、被告签订了一份《租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方，租期为4年，从2014年8月1日至2018年4月30日，至2016年8月1日前，按每月16000元计算。合同签订后，原告依合同约定交付厂房给被告使用，被告也依约交付了两个月保证押金32000元。被告另尚欠原告7月、8月的共摊费、电费、水费共4582元。原告多次催收无果。请求判令：1.准许解除原、被告于2014年7月20日签订的《租赁合同》；2.被告支付给原告的《租赁合同》的押金款32000元，因被告违约归原告所有；3.被告向原告支付拖欠的2015年7月、8月租金（按16000元／月计算）；4.被告向原告支付7月、8月的共摊费、电费、水费共4582元；5.本案诉讼费由被告承担。 
被告辩称，本案租赁合同的实际承租人并不是被告，而是案外人“陈永行”，被告是从2014年7月左右开始受“陈永行”雇佣从事厂务管理，月均工资5000元，被告只是受“陈永行”委托与原告签订了案涉的租赁合同。本案的债权债务与被告无关，应由案外人“陈永行”承担。请求驳回原告对被告的诉讼请求。 
诉讼中，原告向本院提交如下证据： 
1.原告复印件、被告人口信息查询表各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。 
被告对证据1无异议。 
2.租赁合同1份，收款收据1份，中国农业银行个人客户收付款回单4份，证明原、被告于2014年7月20日签订租赁合同，合同签订后，原告依约将厂房交付给被告使用。原告收取了被告交付的押金32000元，被告从2015年7月、8月起至今一直拖欠原告的租金、共摊费、电费、水费。 
被告质证意见：对租赁合同的真实性无异议，租赁合同上落款签名确实是被告所签，但是租赁合同是被告代表“陈永行”所签订的；对收款收据的真实性无异议，但是该押金款并非是被告所缴纳，押金款是本案实际的承租方陈永行缴纳的，被告只是帮“陈永行”管理床垫厂的管理人员，且收款收据上的名称不是被告的名称，而是“邓广汉”，被告也不认识“邓广汉”；对中国农业银行个人客户收付款回单四份的真实性无异议，但被告只是受“陈永行”的委托将相关款项支付给原告，实际付款人是“陈永行”。 
原告意见：收款收据上的“邓广汉”是笔误，应为被告“邓永汉”，且该收款收据与原告提交的中国农业银行个人客户收付款回单可以相互印证。 
诉讼中，被告未向本院提交证据。 
本院对上述证据作如下认证： 
原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院依法予以确认。对于双方有争议的内容，本院在以下部分予以阐述。 
本院经审理查明，2014年7月20日，原、被告签订了一份《租赁合同》，原告将顺德区龙江镇自租来使用的佳利染整厂内第一印花车间分租给被告，租期为4年，从2014年8月1日至2018年4月30日，第一年收取每月租金16000元，自2016年8月1日开始租金每月递增1500元，每月按平摊公共通道电灯、门卫、饮用水、卫生间费用收取1000元。合同签订之日起，被告须向原告缴纳2个月租金作为履行合同的押金（用作被告拖欠租金、被告损坏原告物品以及被告工人出现劳资纠纷时的保障金）。双方还约定了其他事项。 
另查明，原告已收取被告支付的押金32000元。被告已于2015年8月搬离案涉厂房。在搬离案涉厂房时，被告尚欠原告2015年7月、8月份两个月的租金以及共摊费、水电费没有缴清。 
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。 
本院认为，本案为租赁合同纠纷，被告抗辩主张本案租赁合同的实际承租人并不是被告，而是案外人“陈永行”，被告只是受“陈永行”委托与原告签订案涉的租赁合同，但以上抗辩主张仅为其单方的陈述，未提供有效证据予以佐证，且被告无正当理由不能提供“陈永行”有效通讯方式，也不能通知“陈永行”本人到庭接受，原告对此也不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，本院对其抗辩主张不予采信，因此，本院依法认定本案租赁合同的出租方为原告，承租方为被告邓永汉。 
关于合同解除的问题。原、被告双方一致确认承租方已于2015年8月份搬离案涉厂房，双方的租赁合同自2015年9月起已经没有实际履行，原告要求解除租赁合同，被告也以自己的实际行动表明其不愿意继续履行租赁合同，故双方的租赁关系已实际在2015年8月解除，本院在此予以确认。 
关于押金和租金的问题。租赁合同明确约定，被告向原告缴纳2个月租金作为履行合同的押金，该押金用作被告拖欠租金、被告损坏原告物品以及被告工人出现劳资纠纷时的保障金。被告在搬离案涉厂房尚欠原告2015年7月、8月共2个月租金32000元未付，依照租赁合同的约定，被告支付给原告的押金32000元应用于支付被告拖欠的租金，被告无需再向原告支付拖欠的租金。原告诉请主张押金32000元因被告违约由原告没收，但未提供相关的事实依据，也与合同约定不符，本院不予支持。 
关于2015年7月、8月的共摊费、电费、水费，被告确认承租方确实拖欠上述费用，但不确认具体的欠款金额。经审查，原告主张的上述费用，有租赁合同第2条、第5条为依据，且符合一般生活常理，本院依法予以支持。 
为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 
一、确认原、被告于2014年7月20日签订的《租赁合同》已于2015年8月解除； 
二、被告邓永汉应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈晚霞支付4582元； 
三、驳回原告陈晚霞的其他诉讼请求。 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 
本案受理费减半收取为757.28元（原告已预交），由原告陈晚霞负担707.28元，被告邓永汉负担50元。 
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

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