湖南农村房屋估价、无证厂房鉴证价值评估
概述:海润鉴证价格评估公司对于农村自建房的评估,一般是在拆迁时才用得着的。一般的评估方法在住建部于公布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确指出,估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场
对于农村自建房的评估,一般是在拆迁时才用得着的。一般的评估方法在住建部于公布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确指出,估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。
集体土地使用权和集体土地上房屋所有权整体价值的评估,应该参考设定抵押时,类似房地产的市场价格进行,但是在方法的选择上又有很大不同。
一、市场法
按照现行规定。农民对农村宅基地只享有使用权,其所有权属于所属集体经济组织,所以无法形成类似城市房屋扥房地产交易市场,房屋买卖仅仅局限于集体经济组织成员之间,也就不存在统一的市场价格。因此,在房屋价值评估中无法使用市场法。但是市场法在目前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。
二、收益法
农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法,收集集体土地类似企业的收入和投入成本等用以计算客观收益,但是实践中农村没有形成统一的房地产市场,可以收集的资料很少导致收益法也不适用农村房屋价值评估。
三、假设开发法
假设开发法又被称为剩余法,预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。然而,农村房屋并没有明确再开发计划,自然就无法适用。
四、成本法
指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。
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