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一个水果店的成功50%取决于选址，上果家教你如何选择门面 

要想开好一家水果店，选址找铺是“头等大事”。因为好的选址，成功了一大半。

俗话说“一步差三市”，女怕嫁错郎，开店就怕选错位置。位置决定客流，地段决定成败，选址决定亏盈。

而如何选到好商铺，旺商铺，要讲究的事儿还挺多，这对于有心开水果店和刚刚准备开店经营的人来说，肯定是重要的基础知识，因为商铺一旦投入，伴随的就是人力物力心力的持续投入，选到一个好商铺，能让您的生意事倍功半！

今天就分享关于实战水果店选址秘诀。

希望给准备开水果店做生意的朋友，一些帮助和参考，让你少走弯路，喜获好铺。

首先，你要确定投入的预算和赚钱的目标，这两大因素将决定水果店所开的位置和规模。不过并不绝对，小预算小规模也能赚大钱，上果家水果驿站6这样的案例还不少。

其次，你要想好做哪个区域哪个业态的客源，是开在社区、写字楼、购物商圈、医院还是学校？ 每种业态服务的人群消费特点都不尽相同。列位要在脑中先形成一个宏观的认识：开水果店不是越顶级的位置越好，而是要找到一个兼具客流量和投资回报比的黄金位置。

一般说来，适合开水果店的顶级位置处在中心区的主流商圈，毗邻CBD（写字楼或购物中心）的社区、医院和学校最佳。其优点是繁华、客流量大和消费力强，缺点是租金高、投入大。

业内公认的开设水果店的黄金位置大部分位于城市主干道的次商圈，这个段位属于开水果店的黄金位置：成熟社区、商场、超市、地铁口和菜市场等人流旺的地点。其优势在于它们是天然的聚客区、客源较稳，这个段位属于开水果店的黄金位置，不论是租金还是投入都相对合理

水果店服务的“三公里定律”其实，无论你把位置最后定在哪里，都逃不过“三公里”服务范围的限制。虽说现在像美团、点评等各种线上外卖平台对于生鲜水果配送有了较好的支撑能够突破距离的限制，但零售实体其实80%以上的销售额仍然来自周边三公里内的半径范围。

“2公里半径范围”是水果店服务的核心区，以周边社区居民和人流客为主，其次是“2-3公里内”的客群，以网购、外卖为主，最后是“3公里以外”的顾客，一般以企业福利、企业团购和网络分销为主。

 根据水果店的“三公里定律”，列位在选址时可以以预选的店铺为中心对2公里半径范围内的社区、居民和人流走向做细致深入的踩点排查，集中了解这个区域内的自然人流量有多少？小区居住人口为多少？（如做社区店，单家水果店至少要覆盖600户才较为理想）这些客源有何特点？老年人多不多？消费能力怎么样？等这些问题都要心中有数，为最后的选址决策和拿铺谈判打下基础

水果店选址的模型：“金角银边草肚皮”

 在围棋界，有个很实用的理论：“金角银边草肚皮”。下围棋的高手都精通这一原理即如何用有限的棋子去抢有限的地方，然后把抢占的地盘做活，直到对手无棋可用。

占据“金角”位置可以减少两边的棋子投入，

“银边”则可减少另一边的棋子投入，

而“草肚皮”就要投入四边才可围到等额的地盘，占用棋子资源最多。

 水果店选址的原理也是如此，要学会如何去抢占一个十分有利的地盘，然后用最少的资源去做活一家不怕竞争对手的门店。

上果家是湖南天鲜配供应链旗下的水果专卖店品牌，在选址上一直灵活应用“金角银边草肚皮”的原理，效果显著，创立20年多来，在全国开店600多家，已成为湖南第二大的水果连锁品牌。

（金角铺位，可以最大化店面展示范围，汇聚四方客流停留）

“金角”是上果家的首选位置。由于街角铺位是四方人流的汇聚点，客群停留时间长，视野开阔，从哪个角度都可看到，店面展示范围大，曝光度高，所以街角商铺财气旺，像KFC、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。

  （银边铺位，要注意区分人流涌入的头边和末边）

其次是“银边”，银边商铺一般位于街两端人流涌入的端口，因为进入商街的客流对其脚步可接受距离内的门店才会有兴趣，有时间高密度停留。距离金角不远，所以银边就是借力和截胡分流，顾客虽有惰性，也在其可接受的心理距离内，但是一旦到了客流可到达的最远距离的“末边”就要注意了，末边铺位不推荐入手。

（草肚皮商铺在夹缝中生存，尽量不取）

最次是“草肚皮”，草肚皮商铺位于“金角,银边”之间，往往因客流分散、购物兴趣下降、展示面不足而倍受冷落，加上一头一尾还有吸引人气的竞品，夹在中间的话实在难以存活，所以草肚皮的店尽量不要选。

此外，还有以下两种情况需特别注意：取凸不取凹原则 处在同街的一排店铺，往往有些店铺在视平线之后，这样的铺面称为“凹店”，而优先进入客流视线的则称为“凸店”，凹店因为在客流下游，不能被优先发现，所以建议不要优先入手，而凸店三面皆可获得曝光展示，所以凸店要尽量拿下，因为凸店即使处于客流下游，也会比凹店更易被发现。

（凸店三面曝光展示，尽量拿下）

（凹店不易被优先发现，不优先考虑）

台阶过高不取原则如果店铺门口的台阶超过5级，尤其是相邻店铺没有台阶，或台阶数较少，这种门店上果家一般建议不要优先考虑入手，除非台阶可以降下来或大家都处于同一视平线上。

水果店选址的“三大纪律八项注意”

 水果店的选址，在掌握了以上的“金字塔原理”、“3公里定律”和“金角银边草肚皮模型”这“三大纪律”之后，还有以下“八项注意”需考虑：

注意事项一：店铺客流量

 常住人口：以店铺为中心，向四周步行10分钟或以400米为半径范围，统计店铺可覆盖辐射的客群，小区以户为单位计算常住居民数，商业区则以同类别的店铺为参照，一般来说小区单家水果店至少需辐射量600户以上才可盈利。

 日客流量：每天自然情况下会有多少人经过实体店门口。需蹲点统计观察，分三个时段：早上8点到10点，下午2点到3点，晚上8点到9点。这样就可大致预估出当日客流量。

 客群结构：分析客流量中的男女老少比例和阶层，如出现老年人过多的情况就需慎重了，因为老龄化严重的小区消费力不强。

 消费能力：根据区域内的房价和物价水平，结合客群结构便可看出客群的消费能力，这将直接决定水果的定价和利润率。

 注意事项二：商圈氛围

 成熟度：商圈的成熟度直接影响到聚客能力的好坏，毋庸置疑成熟的社区和商圈比新小区和新商圈聚客力更强。

聚客点：店铺旁边是否有医院、学校、购物中心、餐馆、面包店、便利店、生鲜蔬菜店等这样的聚客点，它们会带来人气给店铺引流。

 人流走向：商圈内的业态是否齐全互补，能够相互吸客，商圈业态和社区出入口在哪里？客流的走动习惯是怎么样？这些都会影响到店客流。

注意事项三：到店便利性

 位置通达性：位于主干道或十字路口的店铺停车方便、四通八达，对客流的到店率极为有利。

 行走便利性：店铺是否位于社区出入口或居民生活中心附近？是否消费符合其平时的购物习惯？出行的便利性对进店率有较大的影响。

 注意事项四：店铺自身结构

店铺宽度：店铺门面宜宽不宜深，宽度至少需3.2米以上

店铺外设：门店开阔无遮挡，以各方向能一眼看见为佳

店内要求：营业面积在25平面以上

 注意事项五：竞争环境

 竞争对手：一般来说同位置内有1-2家水果店比较合理，特别是有品牌的水果连锁，可以为店铺引流。同时需密切关注竞争对手的经营优势，对其日销售额做出预估以作参考。

邻铺业态：留意邻铺业态的客流量、产品售价和经营能力，便于知己知彼。

 注意事项六：租赁条件

 了解先前租户、租金、租期和续签的基本情况，店铺是否存在拆迁和未来规划的变动。

 注意事项七：优势及风险点

 在做完全面的市场调查后，需对店铺的优劣势做出评判和指出其潜在的风险点。

注意事项八：未来经营预估

 综合以上信息，对店铺的日客流和日销售额做出评估，计算出投资回报时长，便可得出最后的选址结论。

创业不易，每一笔创业的钱，都应该花在刀刃上，花的值得。

希望今天的分享，能给打算找门面做水果店生意的朋友，一些帮助和参考。

一般人不会说的行业门道，我说给你听。

选址离不开转让费的问题，而且转让费也是开店投入中占比较大的一笔钱。有必要对这个东西抽丝剥茧分析一下。

转让费多少的决定性因素：地段。

背后更加根本的原因是供求关系。老板首先会根据地段好还定一个价格，转让的广告贴出来之后还会根据询问者的多少调整价格。打电话的人多，转让费立马上去，人少，腰折甚至不要钱的可以拿走，只求收回押金和部分租金。

如果你看完铺子后，老板给你打电话了，说明肯定是不好转，可以狮子大开口砍价。

如果这个店附近转让铺子少，说明供应少，需求多，一般很难谈价格。

你可以在相中的店铺周边蹲点看看，一方面看看门口的人流情况，一方面观察看店铺的人多不多

接手时的付出的费用，是转让费的底价。

老板开的转让费一般不会低于他接手时的转让费，因为对他来说，那是成本，低于成本就亏了。

这个低价可以通过行情判断，一个商圈，一条街道，转让费基本上相差不大，问了别家的，基本可以判断个大概

可以问问邻居，邻居一般是知道的。

也可以老板不在的时候问员工，说不定可以得到满意的信息。

可以直接问老板，当时接手时是多少，未必得到真实答案，但是有判断依据。

可以58上搜这个店铺的信息，说不定可以搜到这个店铺上一家转让的信息。

这两个因素基本上决定了一个店的转让费高低。

还有几个重要的影响因素会影响转让费的合理性。

1，老板的投入，包括装修，设备，甚至部分原材料等硬件。老板都会说，我装修花了多少钱，空调还是格力的大金的，花了多少钱，现在打个半价给你，言为之意，你接受就占尽便宜。

2，品牌，盈利情况，顾客口碑等软性的东西，有些是加盟店，老板把品牌的代理权一起转，而是是必须条件，告诉你一年赚50万，顾客口碑如何如何好。

3，还可能有部分房租含在转让费里面。

以上三个因素是给老板理由加钱的。除开第三点，第一二点就是讲价的空间，老板说装修花了好多钱，你就说装修我一点用没有，因为要全部打掉，重新装修；他说设备值多少钱，你就劝他去二手市场卖了，看能值几个钱，你不要，让他全部搬走。 软性的东西更加虚无，既然是转让，赚钱的可能性是很小的，没有人跟钱过不去。

还有些因素也会让老板降低价格，比如

4，老板交房租的期限或者他跟房东合约的期限。如果他房租期限还有半年，他会不慌不忙转让，用时间换空间，如果房租马上到期，可能直接免费给你，只求你把房东的押金给他，因为他提前退场，房东是有理由不退押金的。我去年选址的时候就遇到过，还有一个星期时候，给我开价2万，而一个月前还是15万，一个星期后，打电话给我说不要转让费了，只需要给他押金，设备全部送给我。

房子到什么时候到期，老板一般不会告诉你的，可以去问问邻居或员工，贴出转让有多少多长时间了，也可以到网上看看他的广告发布时间。

还有一个很好的方法是看看他营业执照的时间，从而判断他合同周期末大概时间。比如，营业执照上的时间是5月份，那他合同签订时间大概率在3月或者4月，一般合同是以年为周期的，那基本可以判断给老板转让的时间还有多少，从而判断老板的内心焦虑程度。

5，店里生意的好坏。并不是所有店转让都是亏钱的，有些店可能是保本，或者赚得不多，老板疲倦了。 这种情况，老板拖得起，如果没有一个好价格，他就把店一直开着，直到遇到满意为止，房租到期了，继续交着就是了。

这个因素会影响到你的谈判进度，对方不急，你可能会急，因为怕别人捷足先登。你急就上当了，因为这种店的转让费通常开得高于行情，是很难转出去，继续看下一家是最优策略。

开店选址前必算的两道题

第一：算出这个店的保本线

用固定成本÷产品毛利率

比如这个店租金5000/月，人工5000/月，其他固定成本2000/月，总固定成本就是12000/月，假设毛利是50%，保本线就是12000÷50% = 24000。

第二：算出这个店的盈利线

比如你一年想赚10万，那么274/天，用274加每天的开支就是理想营业额。