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成都律师浅析借名买房的风险及规避方式 

住房乃民生之本，关系到国家政治、经济社会的稳定发展。川恒律所表示近年来，“阻止房价恶性增长，缓解人民住房压力”已经变成了我国相关政策的出发点，伴随“限购令”等条例的实施，“借名买房”的情况可谓是层出不穷。

“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

借名买房纠纷通常分为两大类情形，一类是合同纠纷，另一类是物权纠纷。 川恒律所表示合同纠纷的争议焦点在于当事人为借名买房而签订的借名买房协议是否有效，物权纠纷的争议焦点在于房屋所有权的归属问题。 多借名买房案件的判决，基本以《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》为裁判依据。

一般借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。川恒律所表示而且因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

(1)名义产权人反悔的风险。同样如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。川恒律所表示在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(一)“借名买房”风险大，建议慎用

我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权，这些规定对于实际出资人存在巨大的法律风险。

若借名人反悔诉诸于法律，实际出资人面临着房财两空的不利结局。建议大家事先协议约定避免法律风险。

(二)选好“借用之名”

“借名买房”并非绝对不可，但一定要有事先防范其法律风险的意识。顾名思义，“借名买房”，先有“借名”再有“买房”，那么先要选好“借用之名”，比如：母亲、亲戚、朋友等亲近之人，这样可大大降低其法律风险。

(三)签订好“借名协议”

选好“借用之名”，建议先不用急于“买房”，事实购房人与名义购房人最好签订一份“借名协议”，把双方的权利义务明确在书面上，就可能降低法律风险的发生，即使发生也不会令自己陷入非常被动的境地。

(四)发生争议及时找专业人士

“借名买房”双方一旦发生争议纠纷，建议您及时找专业人员咨询：争议方在纠纷中的地位及如何解决;若发生诉讼，如何组织证据材料以证明已方观点等专业问题。

川恒律所表示借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。