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打开封闭小区新规侵扰高端市场 《意见》合法性存疑)
《中共中央关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》
近日印发,意见中的第十六点是:优化街区路网结构。加强街区
的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,推动发展开放便捷、
尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街
区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位
大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题
,促进土地节约利用。
亚豪机构市场总监郭毅分析,该《意见》目的在于提高城市规划
管理的水平,但是,由于其中涉及到房地产开发环节的规划要求
变更以及已售房产公共部分的使用用途调整,《意见》能否得以
行之有效地实施,有三方面问题需要注意。
一、城市规划和土地规划并轨的问题
《意见》明确要求,要“加强街区的规划和建设,分梯级明确新
建街区面积”,对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,城市规划更
加宏观,具体到街区的规划建设往往在土地规划中体现,然而,
由于城市规划与土地规划二者之间存在着差异,在《意见》的落
地执行上将会因此受到掣肘。
二者的规划出发点不同。城市规划着眼于满足经济、社会发展需
要编制而成,土地规划的重心则是对土地资源的合理集约利用。
二者的规划思路不同。城市规划蓝图的制定着眼于经济发展的需
要,没有过多指标性要求的限制,而土地规划的重点在于刚性用
地指标的控制要求,二者之间存在一定的冲突。
二者的应用范围不同。城市规划的范围是城市发展的扩展边界,
可大可小,大多数的城市并未将全部行政辖区纳入到城市规划范
围内,而土地规划的规划范围则是整个行政辖区。在规划区内的
建设项目要同时符合二项规划的要求,而在规划区外、行政区内
的建筑项目只需要符合土地规划要求即可。
由此可见,虽然土地规划以城市规划为依据,但二者间的差异性
很大,如果将城市规划落地到更加微观的街区规划,则需要与土
地规划并轨,才能确保规划的合理性,并保障其有效地落地实施
,郭毅认为。
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