联合办公：是传统写字楼的威胁，还是出路？ 

近日，联合办公企业氪空间在北京的两个新社区：东方科技园社区和科贸大厦社区开启招商，

据了解，这两个新社区分别位于望京商圈和中关村商圈，面积为7600平方米和14000平方米，其中在

科贸大厦社区的两层空间中，有一层是整租模式，而另外一个位于百子湾附近的大成国际社区，还未

开始招商便被移动社交营销解决方案公司时趣整体租赁。

显然，国内的联合办公企业在向人们传递一个关于“变化”的讯息，一方面空间面积不断扩大，租赁

形式也有纯粹的“联合”变成了“零整皆宜”，另一方面，它原本的创业、孵化等色彩也逐渐淡化，整体看

，联合办公与传统写字楼之间的界限越来越模糊了。

联合办公和传统写字楼越来越像

继续说联合办公的变化，在双创大潮之下，中国的联合办公极具本土特色，互联网领域的初创企业对

其接纳程度较高，有相关数据显示，大部分联合办公空间面积以单个社区2000平米以下为主，以北京

上海为例，80%以上的空间工位数都在300个以下，可以很好的满足微型、初创企业对于办公空间的需

求。

而伴随着联合办公行业的整体扩张，空间数量不断增多的同时，在面积上也发生了变化，联合办

公企业更倾向于商改办的大面积且设备完善的空间，优越的地理位置和便利的交通也是空间选址的主

要考虑因素，另外，拥有大面积空间的传统写字楼业主，也更希望与联合办公企业合作，一次性解决

库存，有效降低招商成本和运营成本。

以氪空间为例，其东方科技园社区可提供近千个工位数，工位布局也是敞开和封闭相结合的模式

，为了适应各类企业需求，科贸大厦社区两层空间中，也有一层是用来整租的。显然，从空间及租赁

模式上看，氪空间更像是有科技基因的新地产成员，其与传统写字楼面对的客户群也基本一致，不再

是仅围绕互联网初创企业，而是“全生命周期”的、有办公需求的企业。

资料显示，截止目前，氪空间完成从起步到实现最大规模办公空间提供商的布局，在北京、上海

、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉、成都、天津、沈阳等11个城市拥有23座社区，在每个城市

，氪空间的入驻率超过82%，遥遥领先其他联合办公空间，北京创业大街社区、杭州梦想小镇社区、

南京楚翘城社区、苏州金鸡湖创业长廊社区更是达到90%以上。截至2016年年底，氪空间将在全国13

个城市、40个社区完成布局。

竞争回归本质

于是，联合办公所处的竞争环境更为复杂，除了行业内部外，还要接受来自传统写字楼行业的挑

战，目前已有传统地产商开始尝试“抛弃”传统，对写字楼做一些升级。那么，当“变化”迎来新的竞争形

势，联合办公接下来的路该怎么走？

对此，有业界人士表示认为，未来，联合办公最核心的竞争力其实还是要回归社群、空间、服务

三个基本元素上来：

1.从空间角度，首先要满足企业和员工最基本的办公需求，然后在人们基于办公空间的消费升级理

念推动下，通过更多人性化、细节化的设计提升办公体验（幸福感）。更重要的是，空间作为基础“硬

件”需要借助科技进行升级，空间的智能化有助于更好的改善工作状态，提升工作效率，同时也可以有

效的降低运营成本，并能有效降低能耗及提升资源利用率。

2.服务需要更开放，显然，在联合办公时代，各家更重视是否能为企业提供尽可能多的增值服务，

一方面，外界更多的企业级服务产品得以接入，另一方面，未来，更多的服务或许不产生于空间内部

。

3.作为最重要的部分，企业成长和服务均依赖空间内部健康的社群，一个好的空间一定有一个好的

社群生态，资源可以在这里实现自生长，而一个健康社群又和空间、服务体验相辅相成，所以是否有

强大的运营能力成为判断联合办公空间综合实力的重要标准。

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